printlogo


نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش‏فروش
مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمی‎تواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند.


در ارتباط با قانون پیش‎فروش ساختمان، قواعد متفاوتی حکمفرماست. در قرارداد پیش‎فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی‎توانند به کمتر از آن توافق کنند.
میزان خسارتی که پیش‏خریدار می‎تواند از پیش‎فروشنده طلب کند، بدین شرح است:
در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمت‏های مشاعی ساختمان باشد، پیش‎فروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیش‎خریدار به او بپردازد.
در موردی که واحد پیش‎فروش‎شده و بخش‏های اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در زمان عنوان‎شده قابل استفاده نباشند، پیش‎فروشنده ملزم است معادل اجرت‎المثل ملک یا قسمت تحویل‎نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش‎خریدار بپردازد. اجرت‎المثل طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‎شود.
اگر پیش‎فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است روزانه به میزان یک‎هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.
در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش‎فروش، خواهان دعوا، پیش‎خریدار بوده و خوانده دعوا، پیش‎فروشنده است. 
همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش‏فروش، دادگاه عمومی است.
از آنجایی که این دعوا، مروبط به مال منقول است، خواهان می‎تواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد یا محل انعقاد قرارداد مراجعه کند.
اگرچه بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش‎فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیش‏فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است؛ ولی به‎دلیل اینکه تاکنون آیین‎نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده، بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.

  چگونگی صدور اجراییه
پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‎شود و پیش‎خریدار می‎تواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال پیش‎فروشنده را شناسایی و توقیف کرده تا وجه خود را از آن وصول کند.
در صورت عدم شناسایی اموال محکوم‎علیه (خوانده) خواهان می‎تواند صدور حکم جلب وی را درخواست کند.
اگر در قرارداد پیش‏فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد، خسارت قانونی قابل مطالبه است.
اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیش‎خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
در صورتی که در قرارداد پیش‏فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید طبق میزانی که در قانون ذکر شده است، عمل کرد.
قرارداد پیش‏فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجراست.
قراردادهای پیش‎فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.